Inmobiliaria Macri

Millones de razones para hacer supertorres
Por Sergio Kiernan

El gobierno porteño acaba de enviar a la Legislatura dos proyectos de ley para activar la Inmobiliaria Macri. El primer proyecto es breve y pide desafectar tres valiosos terrenos de propiedad pública en la manzana de las torres de Catalinas Norte para poder venderlos. El segundo es más largo y oscuro, porque se pide crear una rara excepción al código para construir supertorres. Si se aprueba la ley, alguien hará el hermoso negocio de alzar un edificio de 150 metros de altura en la esquina de Alem y Córdoba, caso único en el microcentro porteño.

Los tres terrenos son conocidos para cualquiera que visite el centro. El mayor, de casi seis mil metros cuadrados, es el de la estación de servicio que toma toda la cuadra de Córdoba entre Alem y Madero. Los otros dos son los estacionamientos entre las torres de oficinas de Catalinas, ambos con entrada sobre Madero al 1100, de casi cinco mil y casi cuatro mil metros cuadrados, respectivamente. El código actual define estos terrenos como LM-1, LM-10 y LM-13, y dice que “sólo podrán destinarse a la guarda de automóviles y las instalaciones complementarias de ese uso principal, tales como estación de servicio, etc.”.

Esto explica que el primer proyecto de ley, el 2454, sea de apenas un par de carillas pidiendo que se desafecten del dominio público los tres terrenos, que se permita su venta por subasta pública y se destine lo ganado “al Ministerio de Educación, con destino a las obras nuevas que se inicien a partir del ejercicio fiscal 2009”. El realmente complicado es el segundo proyecto, el 2874, que cambia completamente el uso y la reglamentación de los terrenos.

Este proyecto de ley es muy técnico y sus primeros tres artículos eliminan o desconectan anexos e incisos de la actual legislación, en un burocratés de primera agua. La cosa comienza a aclararse a partir del artículo cuarto, que elimina un párrafo de la actual codificación que dice que “las demás superficies sólo podrán destinarse a áreas de parque o espacio público”. Es el quinto artículo el que empieza a mostrar qué se va a agregar, con lo que el negocio empieza tomar forma.

Metros y yapas

El texto arranca explicando que los nuevos edificios no pueden estar a menos de 24 metros de los ya existentes, ni a menos de seis de las líneas de vereda o de terreno. En los que dan a Madero, se alejan otros tres metros para ensanchar en el futuro la vereda. Para que sean verdaderas torres, los edificios pueden ocupar sólo el 60 por ciento de los terrenos.

Hasta ahí, el texto no difiere en particular de las reglamentaciones que suelen afectar a las torres. Pero el sexto párrafo es el suculento: “La altura mínima de los edificios a construir será de 73 metros”. Sucede que esta cifra, 73 metros, es justamente la altura promedio de las torres de esa manzana, con lo que ponerla de altura mínima es una renta extra. La altura máxima que se permitirá a estas torres es de 150 metros para el terreno más grande, y de 110 metros para los otros dos. El doble y un cincuenta por ciento de regalo.

El proyecto de ley es tan prolijito que hasta aclara cuántos metros se podrán construir en las supertorres: 61.000, 44.500 y 41.500, respectivamente, un total de 147.000 metros cuadrados incluyendo tres niveles de subsuelos en cada edificio.

Como para que no se pierdan algunos metritos tan útiles, el proyecto aclara que las supertorres pueden tener recovas de hasta seis metros de profundidad y seis de altura, pero que esos metros no se contarán en el total de la construcción: una yapa para los desarrolladores. También se aclara que si el futuro dueño y constructor quiere donarle a la ciudad sus jardines como espacio público, la donación no se descuenta de la fórmula, no sea cosa que tanta generosidad no sea recompensada. Y, por supuesto, esto significará que la ciudad tiene que mantener lo que físicamente seguirá siendo el jardín de una torre.

Los usos de estos edificios son bastante específicos y el proyecto aclara que no podrá haber ningún tipo de iglesia o templo, mercado, feria, club, local de pompas fúnebres, corralón, comercio mayorista o escuela, excepto los jardines maternales que suelen aparecer en megaoficinas. El destino de estas moles es específicamente limitado a poner oficinas y los espacios comerciales de la planta baja se concentrarán en darles servicios y alimentar a los oficinistas.

Las cuentas

El negocio final es impresionante. El arquitecto Alfredo Matteoli, gerente de inmuebles comerciales de la firma Izratzoff, explicó a Página/12 que la manzana de Catalinas Norte es el corazón mismo de la zona prime de oficinas de la ciudad. Es un ámbito que arranca en la Recova cercana a Plaza San Martín, cruza a Puerto Madero y toma partes de la zona del Bajo, tocando la city. Los valores en la zona son realmente muy altos.

No sorprende que el terreno más caro de los tres a vender sea el que recorre 99,99 metros de frente sobre la avenida Córdoba. El metro de terreno en esa zona, con licencia para construir 150 metros de altura (unos 50 pisos), es de 1600 dólares, con lo que el lote bien vendido significa 97.600.000 dólares. Los otros dos terrenos, sobre Madero 1130 y 1180, resultan algo menos caros: el arquitecto Matteoli admitiría ser feliz por venderlos a 1300 dólares el metro. Esto significa 57.850.000 y 53.950.000 de dólares respectivamente. El total de la operación podría superar los 200 millones de dólares.

Quien lograra estos terrenos de oro no tendría que temer más a que una invasión extraterrestre, o una nueva Edad del Hielo. El metro construido de oficina nueva o a estrenar en la zona no baja de los 3500 dólares. Los tres edificios pueden valer la fantástica cifra de 514.500.000 de dólares. La renta potencial es calculable pensando que una oficina en Catalinas se alquila al uno por ciento del valor del metro cuadrado, por mes. El negocio más simple, el de construir para alquilar, rendiría entonces cinco millones de dólares por mes.

El apuro

Con semejante calibre de dólares, no extraña que el PRO haya pisado el acelerador para aprobar rápidamente la venta y las excepciones. Este martes tendrá lugar en la Legislatura un evento bastante raro, una sesión conjunta de asesores de las comisiones de Planeamiento y de Presupuesto. Cada proyecto de ley recorre en el Legislativo local un camino específico de comisiones, que varían de acuerdo con el tema a tratar. Los asesores de los diputados son los primeros en debatirlas y dar su parecer, algo formalizado en el procedimiento parlamentario.

Lo que es raro es que se junte más de una comisión al mismo tiempo para tratar algo. Esta es una señal segura de interés del oficialismo. El plan es que los asesores den su despacho rápidamente, para que el 9 de diciembre los diputados de ambas comisiones, nuevamente sesionando en conjunto, lo aprueben. Así se podría llegar a votar la venta y sus excepciones antes de fin de año, sin necesidad de pasar el tema a extraordinarias o de prorrogar el período de sesiones.

Un detalle que llamó la atención a quienes vieron el proyecto de ley es su precisión, nada común en un gobierno que hace cosas como poner postes de alumbrado en el Casco Histórico para desayunarse con que están prohibidos por ley. Más que por arquitectos, el texto parece escrito por un profesional inmobiliario que tiene conciencia plena de que el valor de un terreno es directamente proporcional a la carga de construcciones que se le puede encajar encima. De ahí que las dos leyes marchen juntas: sin hacer la “excepción”, no hay negocio.

Lo que no se tuvo en cuenta es el impacto que tendrá una megatorre de 150 metros de altura en pleno centro. Si esto se cumple, los porteños tendrán el edificio más alto de la city y uno de los más altos de la ciudad en pleno Alem y Córdoba. Como la zona ya está saturada de tránsito y personas, no hace falta gran imaginación para entender qué efectos tendrá este agregado. Los proyectos guardan silencio sobre este aspecto y ni siquiera mencionan la posibilidad de un estudio de impacto ambiental. Lo único que se dice es que vender para construir torres es “una mejora urbanística” que “dote al área de servicios adecuados y de amenidad urbana, y se procure la integración del conjunto y su conectividad con el Area Central, Dársena Norte y Puerto Madero”.

Por alguna razón, el Ejecutivo porteño considera que las torres hacen la felicidad de alguien más que los intermediarios que tendrá este fabuloso negocio.

Fuente: Página|12 Sábado 29 de Noviembre de 2008

Sí, leo varios diarios. Los que siempre leo son La Nación, Clarín, Crítica y el Página. A veces le sumo algún otro como Perfil. Con respecto a lo "tendencioso" creo que todos los diarios tienen una tendencia. La mayoría de los que nombré tienen también una tendencia anti-k. Los más claros quizás sean La Nación, Crítica y Perfil, aunque Clarín a veces también. Y no por eso dejo de leerlos. Además datos como éste sobre la "gestión Macri" no los vas a encontrar en Clarín por ejemplo. Y si lo publican, lo hacen en un recuadrito chiquito en la página 60. A veces hay artículos que no son muy buenos, por ejemplo uno que publicaron hace poco sobre las obras de Macri en la ciudad. Que si bien señalaba irregularidades no era tan contundente. Pero a este no tengo nada que objetarle. Si recorremos esta sección está lleno (pero lleno de verdad) de artículos tendenciosos contra los K. No me parece mal, siempre y cuando señale hechos corruptos, irregularidades, desfalcos, etc.

No lo digo por vos, pero noto que muchos (quizás votantes del ingeniero) frente a este artículo diran: "es todo mentira". Así, sin más. Y si se tratara de un post contra los k, estaría repleto de comentarios sin siquiera cuestionar lo "tendencioso" del artículo.

Buenas Nacho ! ayer no anduve por el barrio y hoy me estoy poniendo al dia . Es cierto no veo por aca mucha gente comentando . Este Mauricio Macri no es el hijo de pu.. digo de Franco Macri , famosos supuestos existosos empresarios de nuestro pais ? Empresarios exitosos como Yabran , Meller , Yoma y tantos mas que se enriquecieron en una epoca de nuestro pais , no por su capacidad de trabajo sino por capacidad de contactos politicos y corrupcion en la epoca de Menenfrega . Los mismos que compran jueces coma Nazareno para solucionar sus conflictos con la justicia y cuando no pueden le envian unas 300 recusaciones si no me zarpe 300 recusacines y vacian su despacho como al juez Gallardo. Eso supuestamante es un dirigente politico y hoy en dia gobierna , ojo, elegido por una mayoria . Segui informando y si tus post solo son de Pagina 12 debe ser porque los otros medios solo lo informan en forma parcial lo que vos ves de una situacion importante , Gracias un abrazo !

Lo más lamentable es que la mayoría vea las cosas después de sucedidas, cuando muchas de ellas son irrecuperables, como nos pasó con los trenes... también hay que reconocer que algunos no las llegan a ver nunca por tan metido que tienen el individualismo. Lamentablemente estoy convencida de la verdad de ese chiste que circula por internet, fue tan bueno este país que para equilibrar nos pusieron a nosotros, los argentinos, dentro.

Es cierto que son empresas manejadas por intereses economicos pero lo triste de todas estas malas noticias es que niguna se desmienta , tanto en el caso de los k como Macri o del funcionario que se nombre muy pocos son desmentidos . Son muchos mas los articulos de denuncias sobre corrupcion de funcionarios y gobernantes que de demandas de desmentidas , y hablamos de denuncias y no de opiniones , yo puedo opinar que Nacho para mi es hincha de Boca y estar equivocado , pero si digo que Nacho es socio de Boca que va por la calle con la camiseta de Riquelme y duerme con un osito de color amarillo y azul me puede denunciar por calumnias teniendo que yo demostrar mis dichos o retractarme publicamente en el mismo medio y otros y enfrentarme hasta a un juicio por mi articulo , sin embargo en estos casos queda todo ahi en la mayoria de los casos . AH el otro dia fui a visitar a un amigo a su departamento subi doce pisos por la escalera me mori de calor y no tenia agua ni para lavarme las manos , me fui a las 4 horas y bajando por las escaleras pensaba menos mal que no vive en el veinte !! Hoy lo llame y le pedi por favor que no se le ocurra comprar nada en estas torres !! te imaginas subir 150 pisos por la escalera !! Primero que solucionen los problemas basicos que tienen en Capital para luego soñar con semejantes Torres ,si no existe en este momento medios para los edificios actuales como piensan en hacer semejantes torres , no les interesa nada , solo les interesa hacer su negocio de cometa mientras dure su mandato y luego que se arregle el proximo que venga como pasa en muchos lados.Pero leamos todos los diarios y todas las informaciones de cada uno y saquemos nuestras propias conclusiones , tambien postear dichas noticias y debatirlas entre todos ayuda a que podamos entre un grupo de amigos ver mejor la realidad de las cosas y no tomarlas a veces como nos las cuentan un abrazo a todos y sobre todo a Nacho para que no me inicie juicio !!